Il mediatore immobiliare crea un legame tra il proprietario di un immobile, deciso a venderlo, e un altro soggetto, disposto ad acquistarlo. Il mediatore deve essere imparziale e se rende possibile concludere l’affare ha diritto alla provvigione. Gli elementi che caratterizzano la figura del mediatore sono essenzialmente l’indipendenza e l’autonomia dalle parti contraenti. Non si può parlare di mediazione se il mediatore agisce come rappresentante nell’interesse di una delle parti. Non si può neppure qualificare come mediatore colui che sia legato da un rapporto di collaborazione a una delle parti, mancando il requisito dell’imparzialità, carattere essenziale della mediazione. Infatti è proprio l’imparzialità del mediatore che distingue questa figura da quella del procacciatore d’affari: i due rapporti hanno in comune l’elemento della prestazione  di un’attività di intermediazione finalizzata a favorire tra terzi la conclusione di un affare e in posizione di imparzialità, mentre il procacciatore agisce su incarico di una delle parti interessate alla conclusione dell’affare e dalla quale, pur non essendo a questo legato da un rapporto stabile e organico, può pretendere il compenso.

Ovviamente il mediatore non può essere legato ad alcuna delle parti interessate da un rapporto di rappresentanza. La ragione di tale incompatibilità è evidente, prima che dal punto di vista giuridico, da quello logico, giacché è inconcepibile che un mediatore sia mediatore di se stesso. La rappresentanza, poi, presuppone lo svolgimento di un’attività di carattere giuridico per conto del rappresentato, mentre la mediazione è caratterizzata da attività di carattere materiale (la messa in contatto). Inoltre, il rappresentante ha il compito di contrattare, mentre il mediatore fa contrattare. Quindi come previsto dall’articolo 1754 Cod.Civ la mediazione comporta che il mediatore, senza vincoli e quindi in posizione di imparzialità ponga in essere un’attività giuridica in senso stretto di messa in relazione tra due o più parti, attività idonea a favorire la conclusione di un affare.

In sintesi il compito del mediatore è perseguire e considerare gli interessi di entrambe le parti intermediate in pari misura, senza tutelare l’una più dell’altra, ovvero senza nascondere all’una circostanza rilevanti ai fini della conclusione dell’affare di cui abbia appreso dall’altra.

Il “succo” della mediazione è l’attività di messa in relazione delle parti allo scopo di agevolare il compimento di un’attività rilevante giuridicamente per le stesse e avente contenuto patrimoniale. L’attività di intermediazione può essere realizzata con diverse modalità:

-          Presentando personalmente i soggetti interessati all’affare;

-          Segnalando l’affare a uno degli interessati;

-          Intervenendo tra le parti che hanno in corso trattative per coadiuvarle nel trovare un punto di accordo per la conclusione dell’affare

La relazione tra chi vende e chi compra è quindi indiretta. E’ il mediatore comunque che ha il compito di presentare il bene, che fornisce i dati e i documenti relativi che soddisfa le richieste di ulteriori informazioni, che raccoglie la proposta di acquisto prima e l’accettazione poi.